二手房交易的四大风险 四招教你避免买房风险
[发布时间:]2008-11-27 10:20:00
[作者]admin
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中介欺上瞒下赚取差价，房屋产权不明上市交易，卖双方马虎签约陷入房产纠纷……法律人士表示，在过去的一年中，以上三类事件引发的二手房官司最为普遍。除此之外，因为户口迁移以及贷款不成难退定金等房产纠纷也颇为常见。
业内专家提醒二手房的买卖双方，价格因素固然重要，但中介陷阱、户籍问题、房屋权属等潜在问题更应引起重视。此外，买卖双方在进行交易时也要加强防范，签订买卖合同时更要谨慎，不要因为一时疏忽惹来麻烦官司。
二手房买卖跟新房发售不同，存在很多不易察觉的隐患。对于大多数买家而言，房产中介设下的交易陷阱难以识破，房屋产权也很难理清头绪，而由于买卖双方自身因素造成的房产纠纷也相当常见。
对于打算购买二手房，或已经处于交易阶段的置业者来讲，二手房买卖存在哪些风险呢？该怎样规避？记者采访了多位熟悉二手房买卖的业内人士，请专家为置业者指点一二。
风险一
联合卖家赚取差价
在买家、业主和中介机构这三方之中，中介对市场行情最为熟悉。一些操作不规范的中介公司会利用业主和买房者的“信息不对称”，对买卖双方设下陷阱。业内人士李先生认为，与业主“合谋”高价卖房，从中赚取差价，是禅城一些不法中介惯用的伎俩。
这种做法，通常是在房子挂牌出让之前，中介与业主签订协议，约定一个成交价，如果卖出更高的价钱，多出部分全部归中介所有。在交易行情高涨时，中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价；在交易行情低迷时，中介公司则会以无法成交为理由终止合同。
风险二
设置不平等条款
一些不法中介与购房人玩弄文字游戏，签订不公平合同，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊。
另外，也有一些中介公司会千方百计避免购房者与业主见面，从中赚取差价；不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题；不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况等等。
风险三
产权不清导致纠纷
交了定金，签了合同，突然“凭空”多出来一个人自称业主，要求加价或中断交易，相信很多二手房买家都有过类似遭遇。在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清而导致的房产纠纷。
据了解，产权不清大致有以下几种可能：1.用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2.房屋权属存有争议；3.房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4.房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5.房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6.已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8.交易房屋存有质量问题。
风险四
按揭不成定金难退
出于促成交易考虑，一些中介公司会对买家“打包票”，称可以贷到足额房款，说服买家签订协议。而事实上，银行对于二手房贷一直不够“宽容”，对购买2套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，并先后多次调整贷款利率，这些都会影响到对个人按揭的审核。另外，银行需要对所抵押的房产进行评估，评估价对贷款额度有着直接影响，特别是二手房评估受多方面影响，贷款总额很可能会低于本来的预期。
在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。否则，中介公司对你的口头承诺只能作为参考，只有确信贷款额在预算之内，才能签订买卖合同。